Da li je moguće izgubiti vlasništvo nekretnine za koju ste sklopili ugovor, ovjerili potpise kod Javnog bilježnika, isplatili prodavatelju kupoprodajnu cijenu u cijelosti, preuzeli ključeve od stana ili kuće, te čak prenjeli i režije na sebe, odgovor je – da, moguće je.

Netko će možda primjetiti kako u uvodu nedostaje najbitnija stavka – uknjižba (upis) Vašeg prava vlasništva u zemljišne knjige, te da ukoliko ste se već i upisali kao vlasnik kod nadležnog Općinskog suda (gruntovnice), tada je nemoguće da Vam netko oduzme Vaše vlasništvo, odnosno nekretninu. Pritom će se takvi pozivati na načelo povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige.

Nažalost, i u tom slučaju je odgovor – da, moguće je.

Prvenstveno treba pojasniti razliku kod kupnje nekretnine poput stana ili kuće, od kupnje svih ostalih pokretnih stvari (poput mobitela, automobila, televizije, namještaja itd).

Za stjecanje vlasništva nad nekretninom nije dovoljno samo potpisati ugovor i isplatiti cijenu u cijelosti.

Naime, člankom 120. Zakona o vlasništvu (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14; dalje ZV) propisano je kako se pravo vlasništva nad nekretninama stječe tek uknjižbom tog prava u zemljišnim knjigama. Dakle, nećete postati vlasnik nekretnine u trenutku sklapanja ugovora, ovjere potpisa kod Javnog bilježnika ili isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, već tek uknjižbom (upisom) tog prava u zemljišne knjige.

Pretpostavimo da je sve u redu s dokumentacijom, te ste se uspješno uknjižili kao vlasnik nekretnine u zemljišne knjige, dobili ste svoj vlasnički list, pospremili ste dokumentaciju od stana u jednu mapu i sada uzbuđeno čekate uređenje stana, selidbu i novi život.

Nakon 2 (dvije) godine mirnog života u Vašem novom stanu ili kući, dolazi Vam na vrata plava kuverta od nadležnog Suda. Otvarate pošiljku i pročitate kako Vas neka potpuno nepoznata osoba tuži da se izbriše Vaše pravo vlasništvom nad Vašim stanom ili kućom. Prva pomisao Vam je da je sigurno neka greška, jer Vi imate Vaš vlasnički list, isplatili ste uredno cijenu, živite u stanu ili kući već 2 godine, stoga zaključujete kako sve to mora biti neka zabuna. U tom trenutku će većina građana po prvi put kontaktirati stručnu osobu – odvjetnika, a kako bi on pogledao o čemu se radi. Odvjetnik Vas nakon par dana razmatranja predmeta zove i kaže kako je protiv Vas podnesena brisovna tužba, te da osoba od koje ste vi kupili stan ili kuću zapravno nije bila istiniti, odnosno „pravi“ vlasnik nekretnine.

U tom trenutku Vam nije jasno kako je to moguće, jer ste i sami prije sklapanja ugovora na „katastru“ (kako to pogrešno većina misli da je isto kao zemljišna knjiga!) provjerili sve, Vaši prijatelji su svi kupili stanove ili kuće bez ikakvih problema, platili ste sve moguće troškove koji su bili povezani s kupoprodajom, platili ste Javnog bilježnika, banka je također pregledala dokumentaciju i odobrila kredit koji sada plaćate, no sada Vam odvjetnik tvrdi da postoji izvijesna mogućnost da ćete ostati bez stana ili kuće.

Što zapravo znači brisovna tužba?

Zakonom o zemljišnim knjigama predviđena je mogućnost zadnjeg uknjiženog i istinitog vlasnika nekretnine da zaštiti svoje pravo vlasništva od svakog nevaljanog upisa drugih ljudi. To u praksi znači da pravi, odnosno istiniti vlasnik nekretnine može zaštiti svoje pravo vlasništva u slučaju ako je krivim upisom u zemljišnim knjigama došlo do povrede njegovog prava vlasništva. Do takvog krivog upisa može doći zbog primjerice krivotvorenja isprava od strane osobe koja je Vama prodala nekretninu, ali i u slučaju ako je prodavatelj stekao vlasništvo nekretnine nasljeđivanjem u ostavinskom postupku u kojem je zatajio druge nasljednike (najčešći slučaj).

Primjerice, kupujete stan i osoba od koje kupujete Vam kaže kako je stan nasljedila, te ga sada želi prodati, a što je svakako česta životna situacija. No, kako Vi kao kupac možete biti sigurni da je upravo ta osoba jedini nasljednik? Provjerite stanje u zemljišnim knjigama, nema nikakvih tereta niti zabilježbi, stoga zaključujete da kupujete u dobroj vjeri i s povjerenjem u istinitost i potpunost zemljišne knjige. Također, prodavatelj Vam predočuje i original Rješenje o nasljeđivanju u kojem je samo on naveden kao jedini nasljednik.

Također, jedna od najvećih zabludi u kojoj se nalazi većina ljudi kod kupnje nekretnine, upravo je zabluda da načelo povjerenja u potpunost i istinitost zemljišne knjige nastupa odmah u trenutku kada ste se Vi upisali kao vlasnik nekretnine, stoga bez obzira da li je prodavatelj prije Vas bio zaista pravi vlasnik nekretnine u cijelosti ili ne, Vama neće moći nitko ništa jer se Vi bili „u dobroj vjeri“.

Nažalost, navedeno nije uvijek točno i u skladu sa zakonom.

Zadnjem istinitom vlasniku nekretnine, zakonodavac je bio primoran osigurati način kako da takva osoba može zaštiti svoje vlasništvo od bilo kakvih prijevarnih radnji drugih osoba koje bi nevaljanim upisima htjeli prenjeti vlasništvo njegove nekretnine na sebe.

Zakonodavac je pritom morao uzeti u obzir i sve treće osobe (kupce) koje mogu biti potencijalne žrtve ukoliko one kupe nekretninu od osobe koja je kao „lažni“ vlasnik upisana u zemljišne knjige. Njihove interese zakonodavac štiti upravo na temelju načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige. Načelo istinitosti zemljišne knjige, znači da je ono što je upisano u zemljišnim knjigama istinito i pravo stanje stvari, te vlasnički list ima snagu javne isprave. Načelo potpunosti zemljišne knjige znači da je u zemljišnoj knjizi upisano potpuno stanje, odnosno da su u zemljišnu knjigu upisani svi eventualni tereti ili prava koja se inače upisuju u zemljišnim knjigama, a osoba koja kupuje nekretninu može biti sigurna da nakon što se upiše kao novi vlasnik, ne može se nakon toga javiti neka treća osoba tvrdeći kako ima osnovanu hipoteku nad nekretninom ili neku stvarnu služnost nad tom nekretninom koja nije bila prije upisana.

Budući da je zaštita vlasništva gotovo jednako važna kao i načelo zaštite trećih osoba kod kupnji nekretnina, zakonodavac je bio primoran pronači odgovarajuće rješenje.

To rješenje predstavlja upravo brisovna tužba i iznimke kada se ista može podnjeti i nakon što se novi kupac u dobroj vjeri već upisao u zemljišne knjige.

Temeljna je odredba da načelo istinosti zemljišne knjige nastupa tek protekom strogih zakonskih rokova u odnosu na zadnjeg istinitog vlasnika nekretnine, a koji rokovi ovise o tome da li je prethodni zadnji istiniti vlasnik bio obaviješten o upisu novog vlasnika ili nije. Ukoliko isti nije bio obaviješten od strane Suda, tada načelo istinitosti nastupa na snagu tek protekom roka od 3 godine (!) od trenutka od kada se novi vlasnik upisao u zemljišne knjige.

Pretpostavimo da se prodavatelj nekretnine upisao svega 6 mjeseci ranije kao jedini vlasnik nekretnine u zemljšne knjige, a zatim je istu prodao Vama. Ukoliko se taj prodavatelj upisao u zemljišne knjige na temelju krivotvorene dokumentacije ili na temelju činjenice da je zatajio druge nasljednike koji su također nasljedili tu nekretninu, utoliko zadnji pravi i istinit vlasnik može protiv takvog prodavatelja, ali i protiv Vas kao sljednika, podnijeti brisovnu tužbu i tražiti od Suda da izbriše Vaše pravo vlasništva i upiše zadnjeg pravog i istinitog vlasnika u zemljišnu knjigu.

Rokovi u kojem zadnji istiniti vlasnik nekretnine može podnjeti takvu tužbu ovise isključivo o činjenici da li je zadnji pravi vlasnik bio ili ne obaviješten o tome da se netko treći upisao kao vlasnik njegove nekretnine u zemljišne knjige.

Ukoliko nije bio obaviješten, a što je najčešće i slučaj kada se nasljednici zataje u ostavinskom postupku pa niti nemaju saznanja, tada takav pravi i istiniti vlasnik može u roku od 3 godine (računajući od dana kada se prodavatelj upisao u zemljišne knjige) podnjeti tužbu protiv prodavatelja, ali i protiv Vas, a sa zahtjevom da se upravo on ponovno upiše kao pravi vlasnik nekretnine.

Dakle, načelo povjerenja u istinitost zemljišne knjige, a u odnosu na zadnjeg pravog i istinitog vlasnika nekretnine, nastupa tek protekom roka od 3 godine od kada se prva osoba poslje zadnjeg istinitog i pravog vlasnika, uknjižila kao vlasnik.