Da li ste sigurni da je nekretnina koju kupujete u cijelosti legalna u smislu Zakona o gradnji? Prilikom kupnje nekretnine, svakako jedna od bitnih stvari je provjeriti da li je nekretnina koju kupujete legalna, odnosno da li ista ima valjanu uporabnu dozvolu.
No, pritom nije samo važno utvrditi da li postoji uporabna dozvola ili ne, već je potrebno utvrditi da li vlasnik nekretnine izvršio bilo kakve naknade preinake u stanu ili kući nakon što je uporabna dozvola izdana.
Često se u praksi događa da vlasnici stanova s lođama zatvore tu istu lođu prozorima, te istu pripoje ostataku grijanog dijela stambenog prostora. Kupac takvog stana zatim može pogrešno zaključiti da ukoliko je za stambenu zgradu vidljiva zabilježba uporabne dozvole u zemljišnoj knjizi, kako je onda sigurno i takav stan potpuno „legalan“, no takav zaključak nije nužno točan.
Na primjeru lođe koja je samo ostakljena, no pritom je ostala i dalje u svojim prijašnjim gabaritima, odvojena zasebnim prozorima i balkonskim vratima od ostatka grijanog dijela stana, tada je izvijesna mogućnost da je takav stan i dalje legalan i u skladu s izdanom uporabnom dozvolom za stambenu zgradu. Naime, običnim ostaklenjem lođe, poput primjerice sve popularnijim Finskim sistemom ostakljivanja, lođa se samo štiti od vanjskih utjecaja atmosferlija, no ista nije izgubila svoju prvobitnu svrhu i nije postala dio ostataka grijanog dijela stana.
Ukoliko je primjerice lođa zatvorena na način da izgubila svoju prvotnu svrhu, odnosno ako je lođa postala sastavni dio grijanog prostora ostatka stana, tada postoji velika vjerovatnost da takav stan zbog takve preinake postao nelegalan.
Primjer jednog sigurnog pokazatelja nelegalnosti preinake je u slučaju ako je na naknadno ostaklenju lođu dovedeno i centralno etažno grijanje (radijator). Zbog takve preinake, takav stan više nije u skladu sa izdanom uporabnom dozvolom, odnosno takav stan je nelegalan.
Nelegalni stan ili nelegalnu nekretninu danas više nije moguće prodati kupcu koji isplaćuje stan primjerice stambenim kreditom. Naime, banka prilikom postupka odobravanja kredita provodi i postupak procjene vrijednosti nekretnine. Tijekom procjene nekretnine, službeni procjenitelj od strane banke izlazi na teren kako bi utvdio stvarno stanje nekretnine.Većina banaka uvjetuje da je nekretnina (nad kojom će se osnivati hipoteka kao osiguranje kredita banke) u cijelosti legalna odnosno da ima valjanu uporabnu dozvolu te je zadatak procjenitelja, između ostalog, upravo da izlaskom na teren utvrdi da se nekretnina nalazi u prvobitnom stanju. Ukoliko procjenitelj utvrdi da su u stanu izvršeni naknadni građevinski radovi i preinake kojima se utječe na legalnost nekretnine, utoliko takav stan neće više biti prihvatljiv za banku i postupak odobravanja kredita.
Takav nelegalni stan neće moći ostvariti tržišnu cijenu, a uzeći u obzir kako se uvjeti kreditiranja i procjene nekretnine sve više postrožuju svake godine, vrijednost takve nekretnine neće nikada moći postići vrijednost nekretnine koja je u cijelosti legalna.
Legalnost nekretnine nije uvjet za kupnju iste, stoga primjerice kupac koji kupuje nekretninu vlastitim sredstvima, odnosno bez kredita banke, može slobodno kupiti takvu nekretninu i postati vlasnik iste. No, takav kupac pritom treba voditi računa da tu nekretninu neće moći jednog dana prodati po tržišnim uvjetima, a uvijek postoji i rizik da će se nekom novom EU regulativom ograničiti kupnja nelegalnih nekretnina ili da će nadležni državni inspektorat naložiti vraćanje nekretnine u prvobitno stanje sukladno uporaboj dozvoli.
Svi sadržaji objavljeni na web stranicama www.tellar.hr su zaštićeni autorskim pravima njihovih autora sukladno članku 19. Zakona o autorskom pravu i srodnim pravima. Njihovo djeljenje i prijenos nije dozvoljeno bez izričite suglasnosti tvrtke Tellar one d.o.o. koja upravlja web stranicom i/ili pojedinog autora.